《微信背后的产品观》 张小龙528786804efa4c6eb17544c8e8e9a7a0

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国信证券2012年8月发布的商业贸易行业深度报告《商业地产——扩张之惑》，属“行业研报”类，内容与名称相符。报告测算中国商业面积供需趋势：2005-2010年限上零售企业总面积由0.7亿平方米增至2.6亿平方米（3.5倍），同期零售额增长3.3倍，供需基本平衡，但坪效总体小幅下滑；2011年起房地产调控推动商业地产快速扩张，坪效降至低位。供给端选取万达、万象城、恒隆、中粮大悦城、茂业、银泰、金鹰七家龙头为样本，据已确定项目测算：其商业面积合计将从2011年底的1138万平方米翻倍至2015年的2239万平方米（年复合18%）；一至四线城市年复合增速分别为9%、19%、28%、26%，三四线最快，无锡、成都、沈阳新增最集中。结论：以社零总额增速15%为需求基准，二三四线供给增长快于需求，2012-2015年零售坪效可能每年降低约6%，利空传统零售企业，利好能稳健扩张、新店运营能力强及具备自主品牌、可“择优而居”议价的企业。报告含投资摘要、七家企业项目明细表、分城市供需对比及万达与大悦城模式对比，并说明样本企业扩张快于全国均值。适合学习行业供需分析框架，数据截至2012年，仅作历史参考。