安永：2023年一季度中国海外投资概览（中英）

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国泰君安2012年10月发布的房地产行业深度专题报告（系列之五），核心是用量化方法测算未来十年中国住宅的真实需求规模。报告将住宅真实需求拆分为三部分：新增城镇人口带来的刚性需求（年均约4.11亿平米，受人口增长与城镇化驱动，未来将减速释放）、房屋更新拆迁需求（年均约2.12亿平米，来源最稳定）、改善性需求（年均约5.55亿平米，由家庭小型化、户均套数与套均面积提升驱动，将取代城镇化成为主要来源），合计年均真实需求约11.77亿平米，若九成由商品房解决则年均创造商品住宅需求约10.6亿平米，对比2009至2011年年均9.2亿平米的销量，结论是行业中长期仍有温和增长空间。报告前半部分回顾过去十年地产牛市的驱动因素（房改红利、婴儿潮、入世后高速城镇化、投资性需求），正文给出分年度需求测算表与详细的参数假设依据，结尾结合行业集中度提升趋势推荐一二线龙头开发商并附盈利预测表。适合想学习自上而下量化测算行业需求方法论的读者，属2012年时点的研究，数据与结论需注意时效。