广发证券-零售行业深度分析报告：关于零售地产泡沫的再讨论，一线城市供需分化显著

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广发证券2012年发布的零售行业深度报告，主题是一线城市零售地产（商业营业用房、购物中心）的供需与“泡沫”程度，承接此前关于零售地产供给过剩的讨论。报告从商营用房投资、施工、新开工、竣工面积等数据入手，测算未来三年一线城市零售物业存量将增加39.9%：深圳、广州增幅最大（58.8%和53.3%），上海、北京因存量大且市场成熟增幅较小，总体结论是北京泡沫最小，其次上海，广州、深圳供给过度更明显。租金方面，上海、北京核心商圈稳中有升，广州天河、深圳核心商圈因供给量大而走低；趋势上零售地产购物中心化与郊区化明显，京沪新开购物中心七成以上位于非核心商圈。报告后半部分逐一介绍上海、北京、广州、深圳核心商圈的主要商场、租金水平与重点零售商布局，并建议优先选择大本营在北京的公司，首推王府井，另附南京中商、欧亚集团、重庆百货等买入评级表。需注意正文为PDF提取，中段文字错位、表格破碎较严重，宜对照原报告阅读。适合学习商业地产供需测算与商圈调研方法的读者，属历史报告，数据仅反映当时情况。