东方证券-房地产行业未来20年中国房地产住房需求研究：行业面临大变局，政策仍需继续微调

AI 全书内容总结

这是东方证券2012年4月23日发布的房地产行业深度报告，尝试回答三个问题：中国住房需求究竟有多大、未来供求格局如何、首次置业的刚需能支撑多大市场。核心方法是构建“城镇化率需求预测模型”：以总人口、城市化率、人均住房面积改善速度和住宅拆迁率等假设推算城镇新建住房需求，预计2012-2020年住房需求持续增长并于2020年达到15.4亿平米的高点，此后进入下降期。供应侧分析显示，2012-2014年房地产开发住宅竣工量将攀升至年均12.3亿平米，加上非房地产开发建设、城区扩大与小产权房三方面补充供应，市场将由供不应求转为供过于求，累计剩余库存约2亿平米，新开工面积预计先降后稳。报告还以“首次置业需求预测模型”测算未来十年每年首次置业新房需求约2.7-3.2亿平米，按首置占比35%倒推全国商品住宅销售约7.8-9.2亿平米、较2011年下降，因此判断政策微调将从首置逐渐延伸到改善性需求。投资上建议关注融资、产品、管理能力强的龙头房企，中期地产股仍可超配。报告自述模型测算的是潜在需求，未考虑购买力与货币环境。适合学习住房需求预测建模思路与供需分析框架的读者。