中信证券-房地产行业专题研究：Ａ股地产股内房化

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中信证券研究部2012年1月12日发布的房地产行业专题报告，核心命题是“A股地产股内房化”，即A股上市房地产公司的行业格局与估值逻辑正在向香港上市的内地房企（内房股）靠拢。报告通过对比两地市场特征展开论证：内房股市场集中度很高，销售与市值向头部公司集中，融资渠道（银团贷款、优先票据等）也向大公司倾斜，中小公司估值折价明显；而A股市场随机构投资者占比提升（2010年机构持有A股流通市值比重约七成）、融资渠道收紧、产品标准化与股权激励普及，同样呈现强者恒强、估值分化的趋势。报告认为行业剧变本身并非大资金撤离的主因，行业基本面的变化才是估值分化的根源，并建议投资者接受行业整体估值中枢下移的过程，关注具备资源和融资优势的龙头公司，回避弹性与资源整合性欠缺的中小市值标的。结构上包括投资要点、两地市场特征对比、内房化的驱动因素（融资、产品标准化、管理模式与股权激励）、重点上市公司EPS/PE/NAV估值表及投资评级说明。需要注意：本digest所节录的正文存在严重字符编码错乱，多数语句无法直接阅读，以上概括基于可辨识的标题、目录、表格与图表标签作出。适合研究地产板块估值史与行业格局演变的读者参考。