国泰君安-房地产行业：以史为鉴，韩国地产调控为什么失败？-中国的房地产调控将何去何从？

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本资料为国泰君安房地产行业专题报告，2012年9月9日发布，分析师李品科、孙建平等，行业评级「增持」。报告以韩国1970-1990年快速城市化时期的地产调控为镜，探讨中国房地产调控走向。核心论据是韩国调控失败：1975-1990年全国房屋均价上涨835%、年均复合约16%，远超通胀；住房普及率从1971年的77.9%降至1988年的69.2%；私人住房投资被持续挤出。上涨背景是年均约9%的经济增长、人口增长与家庭小型化，以及城市化率从32.4%升至73.8%。政策框架分两端：供给端确立公营住宅主导，占比由1970年10.4%升至1987年68%，配套《公营住宅法》、大韩住宅公社、韩国住宅银行与土地公营征用等；需求端实行严于中国的限购限价、高额资本利得税（多套房最高60%）、土地交易审批、户型管制及后来的DTI、LTV管制。报告将失效归因于管制扭曲价格信号、挤出私人投资，土地一级开发垄断降低供给弹性，二手房重税抑制供应，户型僵化造成结构错配。对中国的启示是单纯加码打压需求只会加剧供应短缺，应活跃土地与二手房市场并疏导需求。适合研究房地产政策与中外比较的读者。