高盛高华-中国房地产行业推介材料

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北京高华证券（高盛关联机构）2011年12月发布的中国房地产行业推介材料，为图表为主的卖方路演演示文档，约75页。核心判断：限购令、房贷紧缩与经济增长放缓将使未来数季需求持续走软，信贷收紧叠加库存上升令开发商财务承压，2012年9个重点城市库存将继续攀升；因政策放松可预见性低，假设未来12个月主要城市房价下跌15%-20%（较2010年峰值约降25%），且2013年前不会反弹，2011年四季度至2012年二季度为本轮下行周期最差阶段。报告对127家上市开发商（约占全国房地产交易量三成）的财务分析显示，短期融资风险小于2008年，但悲观情景下2012年上半年再融资需求上升；资产减值风险温和，平均约为2012年底账面价值预测的2%。估值层面，研究范围内开发商股价较2012年底预期NAV平均折让58%，内地上市开发商估值已低于2008年谷底。首选股为恒大地产、万科A、保利地产（均为强力买入），并首次以买入评级覆盖鲁商置业。该材料适合学习卖方地产研究的分析框架，如NAV折让估值、资金缺口测算与最差情景压力测试。