中投证券-房地产行业：经济转型中的盈利模式

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本资料是中投证券研究总部房地产团队2012年10月发布的行业专题报告，署名首席分析师李少明等，内容与标题相符。报告核心结论：经济转型使经济增长对房地产的依赖下降，调控常态化下行业加速洗牌、优胜劣汰，行业集中度持续提升，投资机会更多来自集中度提升带来的增长。报告重点剖析两类可持续盈利模式：一是“高周转”模式，即快速开发、快速销售回笼资金，情景测算显示同等毛利率下高周转净利润明显更高、累计资金成本占比更低，代表公司万科、保利、荣盛发展等具备产品标准化（开发周期7-11个月）、以144平米以下普通住宅为主、销售管理费率低等特征，调控期仍保持30%以上复合增长；二是“地产+产业”模式，依托产业实力与政企合作逆周期低成本拿地，如招商地产的集团产业协同、中南建设的“打包拿地”与一二级联动、华侨城的“地产+旅游”、华夏幸福的园区委托开发，壁垒高、难复制。报告最后给出保利、招商、万科、中南、首开、北京城建、苏宁环球、世茂等推荐标的及EPS、PE、PB、RNAV估值对比表。该报告适合学习卖方如何拆解地产公司商业模式与竞争优势，但观点与数据反映2012年市场环境，时效性需注意。