华创证券-房地产行业专题报告：地产下一步会成为投资的向下拉力还是向上动力？

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这是华创证券2012年7月23日发布的房地产行业专题报告，由首席经济学家巴曙松团队撰写，从宏观视角讨论房地产对投资是向下拉力还是向上动力。第一部分论证房地产曾在中国经济中扮演三重角色：部分地方政府的“融资平台”（依托土地制度与招拍挂机制）、经济运行的“重要库存”（通过产业链放大生产波动）、货币创造的重要渠道（土地作为资本金与抵押物扩张信用）。第二部分归纳中国房地产周期的典型特征：调控是常态（15年发展史中约7年处于紧缩）；周期更多是数量型而非价格型——2000-2011年新开工扩张7倍、成交量扩张6.5倍，远超房价2.5倍的涨幅，成交量对中游产业链的影响比房价更显著；并以“新开工-CPI”四象限坐标图刻画调控政策在增长与物价、财富分配之间的权衡，指出本轮决策更关注财富分配与社会影响。第三部分给出判断：在调控基调不变的中性假设下，销量增速2012年一季度触底、二季度转正，新开工和投资增速三季度触底、四季度企稳回升，全年投资增速有望保持15%-20%；主要变数是房价阶段性反弹引发调控加码，届时投资增速可能回落至10%以下。适合学习房地产宏观分析框架的读者，结论具有时效性。