财通证券-房地产行业投资专题报告：市场与政策周期叠加下的土地市场

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财通证券2012年8月28日发布的房地产投资专题报告《市场与政策周期叠加下的土地市场》，分析师金赟、赵月亮，分土地交易规则、土地供需状况、土地价格与总结四章。核心观点：土地供应由政府规划审批、受政策引导，近年城市建设用地增速放缓、供应紧张，以北京为代表的大城市郊区化比建卫星城更可行；农村土地流转（尤其宅基地流转）可盘活土地，估算空置宅基地到2015年约可释放904万亩新增建设用地，相当于2010年全国建成区面积的15%；保障房用地约占住房用地供应计划三成；招拍挂出现限地价竞保障房面积、配建保障房等创新，政策严打囤地但执行力存疑。供需与价格方面：供地随政策波动，需求取决于房企资金链与库存、工业企业利润；房价领先地价上涨，因房企按未来房价预期出价；工业地价滞后工业投资增速约36个月；土地出让收入占地方财政比例很高。报告并测算2011年房地产业增加值占GDP约5.6%、投资贡献约13.1%，判断2012年年中土地市场整体仍不景气。适合房地产与宏观研究者了解土地制度与市场分析框架。