长江证券-房地产行业站在财政的角度看房产税：以税基换税率

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本资料是长江证券2012年9月11日发布的房地产行业深度报告《以税基换税率——站在财政的角度看房产税》，全文25页，属行业研报类学习资料。报告从地方财政视角分析房产税：2010年以来地方财政赤字年增约20%，土地出让收入约占地方财政收入的52%，在限购与楼市调控下土地流拍上升、财源承压，房产税作为税基广泛、收入稳定的不动产税被视为补充地方财源的选项，并援引OECD国家房产税约占地方财政收入40%的数据说明其潜力。国际比较部分梳理各国不动产税制：经济转轨国家多以面积或重置成本计税，发达国家多按市场价值征收并遵循“宽税基、少税种、低税率”原则；由于税基增长慢于经济增速，发达国家主要靠提高税率保税收，而我国因征收范围小、高税率阻力大，报告主张拓宽税基、“以税基换税率”，并测算不同免税面积与税率组合下房产税对土地出让收入的替代比例。最后提出三点市场影响判断：现行免税与低税率下房产税短期难以取代限购令；持有成本上升可降低空置率、提高住宅使用效率；居住需求具有刚性，开征会推高租赁市场价格并降低商品房销售增速。报告同时推荐万科A与保利地产。适合研究房产税政策逻辑的读者，为2012年时点分析。